Bail commercial : rappel des règles de procédures en matière de fixation de l'indemnité d'occupation et du loyer.

1 Jul 2016

En cas de refus de renouvellement du bail, mais lorsque le bailleur exercice son droit de repentir, le renouvellement du bail du bail prend effet au jour de l’exercice de ce droit. Deux périodes s’ouvrent donc à l’expiration du bail :

  • celle allant du terme du bail jusqu'au jour de l’exercice du droit de repentir où, puisqu'il n'y a plus de bail, est due par le locataire une indemnité d’occupation,

  • celle débutant le jour de l’exercice du droit de repentir, où le bail est renouvelé et un loyer doit être fixé.

Cependant, suivant le code de de commerce, le juge compétent pour la fixation de l’indemnité d’occupation n’est pas celui ayant compétence pour la fixation du loyer, les procédures étant d’ailleurs différentes. Dans le premier cas, la compétence relève du Tribunal de Grande Instance devant lequel les parties sont représentées par un avocat, dans le second cas, la compétence relève du juge des loyers, où la procédure s'effectue par échange de mémoire sans représentation obligatoire par avocat. De fait, en pratique, lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, cela l'amène à introduire deux procédures, l’une devant le Tribunal de Grande Instance pour la fixation de l’indemnité d’occupation pour la période écoulée entre le terme du bail et la notification du droit de repentir, et l’autre en fixation du loyer pour la période postérieure.

Pourtant l'article R 145-23 alinéa 2 du code de commerce dispose que le Tribunal de Grande Instance peut accessoirement se prononcer sur les demandes en fixation du loyer, même s'il peut paraître surprenant de considérer la demande de fixation de loyer comme étant une demande accessoire à celle en fixation de l’indemnité d’occupation. 

Tel est la règle de droit rappelée par la Cour de Cassation dans un un arrêt rendu le 9 juin 2016, jugeant que le Tribunal de Grande Instance saisi d'une demande en fixation de l'indemnité d'occupation était compétent à connaitre de la demande en fixation du loyer (Cass.civ.3ème - 9 juin 2016, n°15-12766).

Sur le plan pratique, cette décision est à saluer car elle évite de multiplier les procédures, et se justifie d’autant plus que, lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, l’indemnité d’occupation est fixée en fonction de la valeur locative.

 

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